A fraude
contra credores é um tema muito discutido e de especial preocupação no meio
imobiliário. Os negócios jurídicos envolvendo bens imóveis são numerosos, o que
implica em problemas normalmente enfrentados pelos compradores e vendedores.
Por certo, a ausência de qualquer cautela poderá provocar a perda do imóvel e
por consequência o dinheiro investido.
O fato é que não há certeza absoluta
sobre a validade da aquisição já que a presunção da propriedade, no nosso
sistema, é relativa. Várias situações podem surgir: procuração falsa, ausência
de requisito de validade (agente incapaz, objeto ilícito e ausência da forma
prescrita em lei), defeito no negócio jurídico (erro, dolo, coação, estado de
perigo, lesão e fraude contra credores) e também simulação. Portanto, a
conclusão inexorável, é que o negócio em tela sempre envolverá riscos.
A fraude contra credores, que vicia
o negócio de simples anulabilidade, é uma aflição que persegue o trabalho dos
profissionais do ramo imobiliário, dos investidores e sociedade como um todo. Cabe
aqui toda cautela para que o negócio seja realizado com o mínimo de riscos possíveis.
Providências estas que vai desde a certidão atualizada de propriedade, fornecida
pelo oficial de Registros de Imóveis, a certidões referentes à pessoa do
vendedor como certidões negativas dos Tabeliães de Protesto, Justiça do
Trabalho, Justiça Federal e Estadual, Tributos e Contribuições Federais entre
outros. Esta análise na documentação é que poderá apontar dívidas, e se estas
são superiores ao patrimônio do vendedor o tornando insolvente. Mesmo que ainda
não haja ações peticionadas, pode haver indicativa de insolvência através de
protestos, que leva o credor a se valer da Ação Pauliana.
Porém,
nosso direito protege aquele que age de boa-fé, isto é, analisa o
desconhecimento pelo comprador, de eventuais vícios do negócio. De fato, é
difícil ao comprador avaliar os defeitos que incidem sobre o negócio. Porém, o
agente de boa-fé é identificado através destas precauções exigíveis, como a
extração das certidões pessoais do vendedor. Neste caso, é possível dizer que
faltou o consilium fraudis, ou seja,
o comprador não podia saber que estava prejudicando terceiros, credores do
vendedor. Por outro lado, se o comprador adquiriu o imóvel sem a exigência das
certidões, ou mesmo estando elas positivadas, é considerado de má-fé, e poderá
em razão disso, perder o dinheiro aplicado no negócio em razão da fraude contra
credores.
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